DPE F ou G : interdiction de location 2025, que faire ?

Votre logement est classé F ou G au diagnostic de performance énergétique ? Vous êtes directement concerné par la passoire thermique DPE F G interdiction location 2025 : depuis le 1er janvier 2025, les règles du marché locatif ont changé en profondeur. La loi Climat et Résilience a introduit la performance énergétique comme critère légal de décence, avec un calendrier progressif d’interdiction de location qui concerne d’abord les logements classés G, puis les F en 2028, et enfin les E en 2034.

Si vous êtes propriétaire bailleur dans le Var ou les Alpes-Maritimes, comprendre ces obligations est devenu urgent pour protéger votre patrimoine et votre rentabilité locative.

Passoire thermique DPE F G : interdiction de location 2025, que faire ?

Temps de lecture : ~8 min

1. Qu’est-ce qu’une passoire thermique au sens du DPE ?
2. Le calendrier d’interdiction de location : G, F, puis E
3. Quelles sont les conséquences concrètes pour le propriétaire bailleur ?
4. Quels travaux pour passer d’un DPE F ou G à un DPE E ou mieux ?
5. Les aides financières disponibles pour rénover une passoire thermique
6. Vaut-il mieux vendre ou rénover un logement classé F ou G ?
7. Aller plus loin avec la rénovation énergétique de votre passoire thermique
8. Questions fréquentes sur les passoires thermiques et la location

Qu’est-ce qu’une passoire thermique au sens du DPE ?

Définition d’une passoire thermique au DPE

Le diagnostic de performance énergétique classe les logements de A (très performant) à G (très énergivore) selon deux critères principaux : la consommation énergétique primaire, exprimée en kWh/m²/an, et les émissions de gaz à effet de serre, exprimées en kg CO₂/m²/an. Les passoires thermiques correspondent aux étiquettes énergie F et G, soit les logements les plus consommateurs du parc locatif privé.

Un logement classé F affiche une consommation comprise entre 331 et 420 kWh/m²/an, avec des émissions de l’ordre de 71 à 100 kg CO₂/m²/an. Un logement classé G dépasse 421 kWh/m²/an et 101 kg CO₂/m²/an. Ces niveaux représentent deux à trois fois la consommation d’un logement classé C, ce qui se traduit directement par des factures d’énergie très élevées pour les occupants et un impact climatique significatif.

Le critère de décence énergétique

La loi n°2021-1104, dite loi Climat et Résilience, a fait de la performance énergétique un critère légal du logement décent, au même titre que la surface habitable minimale ou l’absence de risque pour la santé. C’est ce qu’on appelle le critère de décence énergétique, entré en vigueur progressivement depuis 2023 et pleinement applicable aux logements G depuis le 1er janvier 2025.

Le calendrier d’interdiction de location : G, F, puis E

Les grandes échéances d’interdiction de location

La passoire thermique DPE F G interdiction location 2025 n’est pas une menace lointaine : pour les logements classés G, l’interdiction est déjà effective, comme le confirme l’administration française. Le tableau ci-dessous résume le calendrier applicable en France métropolitaine et en Outre-mer.

Calendrier d’interdiction de location selon la classe DPE

Classe DPE	Interdiction en France métropolitaine	Interdiction en Outre-mer
G	Depuis le 1er janvier 2025	À partir du 1er janvier 2028
F	À partir du 1er janvier 2028	À partir du 1er janvier 2031
E	À partir du 1er janvier 2034	À partir du 1er janvier 2034

Anticiper les prochaines étapes du calendrier

Ces interdictions s’appliquent à toute mise en location, tout renouvellement de bail et toute reconduction tacite d’un contrat de bail. Autrement dit, un logement classé G ne peut plus être proposé à la location depuis le 1er janvier 2025, même si le locataire précédent vient de partir. La presse spécialisée estime qu’environ 600 000 logements classés G sont concernés par cette interdiction de mise en location en 2025.

Pour les logements classés F, l’échéance de 2028 peut sembler éloignée, mais le délai pour engager des travaux, obtenir les financements et faire réaliser un nouveau DPE est souvent sous-estimé. Les propriétaires qui attendent 2027 pour agir risquent de se retrouver face à des délais d’artisans surchargés et à des aides financières potentiellement modifiées.

Bon à savoir : Le gel des loyers des logements classés F et G est en vigueur depuis août 2022. Aucune révision à la hausse n’est possible tant que le logement reste en dessous de la classe E, quelle que soit l’évolution de l’indice de référence des loyers.

Quelles sont les conséquences concrètes pour le propriétaire bailleur ?

Impossibilité de louer et risques juridiques

La première conséquence est l’impossibilité légale de signer un nouveau contrat de bail pour un logement classé G depuis le 1er janvier 2025. Si votre locataire actuel est en place depuis avant cette date, le bail en cours reste valable, mais vous ne pouvez pas le renouveler tacitement ni le reconduire si le logement demeure en G au DPE. La même logique s’appliquera aux logements classés F à partir du 1er janvier 2028.

Un locataire occupant un logement non décent sur le plan énergétique dispose de recours. Il peut saisir le bailleur par lettre recommandée pour exiger la mise en conformité, et en cas de refus, porter l’affaire devant le tribunal judiciaire. Le juge peut alors ordonner des travaux et prononcer une réduction de loyer pendant la période de non-conformité. Ces risques juridiques s’ajoutent à la perte de rentabilité locative liée au gel des loyers.

Impact patrimonial des logements F et G

Sur le plan patrimonial, les logements F et G non rénovés voient leur valeur verte du logement s’éroder. Les acheteurs intègrent désormais le coût de mise en conformité énergétique dans leurs offres, ce qui pèse directement sur le prix de revente. Vendre sans rénover est possible, mais la décote peut être significative, surtout dans un marché où les acquéreurs sont de plus en plus informés sur le DPE.

Important : Si vous envisagez de vendre plutôt que de rénover, sachez qu’un audit énergétique est obligatoire depuis avril 2023 pour toute vente d’une maison individuelle classée F ou G. Cet audit doit accompagner le DPE et présenter des scénarios de travaux avec estimation des coûts.

Quels travaux pour passer d’un DPE F ou G à un DPE E ou mieux ?

Gagner une ou deux classes au DPE nécessite généralement un bouquet de travaux combinant plusieurs postes. Les actions les plus efficaces pour améliorer la consommation énergétique primaire d’un logement sont les suivantes :

• L’isolation thermique des combles et de la toiture, qui représente souvent le poste de déperdition le plus important.
• L’isolation des murs par l’intérieur ou par l’extérieur.
• Le remplacement d’un système de chauffage vétuste par une pompe à chaleur air/eau ou air/air.
• L’installation d’une ventilation mécanique contrôlée pour assurer le renouvellement d’air sans pertes thermiques excessives.

L’ordre de priorité dépend du profil du logement. Un appartement en immeuble collectif n’aura pas les mêmes leviers qu’une villa individuelle des années 1970 dans le Var. C’est pourquoi un audit énergétique réalisé par un professionnel certifié permet d’identifier les travaux les plus rentables avant d’engager les dépenses. Chez Astier Entreprise, certifié RGE QualiPAC depuis 1999 et intervenant dans le Var et les Alpes-Maritimes, nous accompagnons les propriétaires dans cette analyse préalable pour construire un programme de travaux cohérent avec leur objectif de classe DPE.

Les aides financières disponibles pour rénover une passoire thermique

Plusieurs dispositifs permettent de réduire significativement le reste à charge d’une rénovation énergétique. MaPrimeRénov’, gérée par l’Agence Nationale de l’Habitat (ANAH), finance une partie des travaux selon les revenus du foyer et la nature des équipements installés. Les certificats d’économies d’énergie (CEE) constituent une aide complémentaire versée par les fournisseurs d’énergie en échange de travaux permettant des économies d’énergie mesurables.

Pour les logements classés F ou G, le Parcours Accompagné de MaPrimeRénov’ est particulièrement adapté : il cible les rénovations globales permettant un gain d’au moins deux classes DPE, avec des taux d’aide pouvant atteindre 50 à 70 % du montant des travaux selon les revenus. Ce parcours implique l’intervention d’un Mon Accompagnateur Rénov’ (MAR), un professionnel agréé qui aide à construire le dossier et à coordonner les intervenants.

Astier Entreprise prend en charge le montage de votre dossier MaPrimeRénov’ et CEE de A à Z, sans avance de frais de votre part, avec un reste à charge chiffré dès le devis. Pour les propriétaires bailleurs du Var et des Alpes-Maritimes qui souhaitent mettre leurs biens en conformité avant les échéances légales, nous proposons une prise en charge complète, du diagnostic initial à la mise en service des équipements. Vous pouvez nous contacter directement via notre formulaire en ligne pour obtenir une première évaluation de votre situation.

Vaut-il mieux vendre ou rénover un logement classé F ou G ?

Cette question revient fréquemment chez les propriétaires bailleurs qui découvrent que leur bien est concerné par l’interdiction de location. La réponse dépend de plusieurs facteurs : la valeur du bien, le coût estimé des travaux, le niveau d’aide mobilisable, et la stratégie patrimoniale à long terme.

Dans la plupart des cas, rénover permet de conserver un actif locatif valorisé, de bénéficier d’un loyer non gelé après travaux, et d’améliorer l’attractivité du bien à la revente. La valeur verte du logement joue de plus en plus dans les décisions d’achat, notamment sur la Côte d’Azur où la demande locative reste soutenue. Vendre sans rénover expose à une décote, mais peut être pertinent si le coût de mise en conformité est disproportionné par rapport à la valeur du bien ou si la situation personnelle du propriétaire ne permet pas de porter l’investissement, même partiellement.

Dans tous les cas, faire réaliser un audit énergétique et demander des devis de travaux chiffrés avec simulation d’aides est la première étape avant toute décision. C’est le seul moyen d’objectiver le calcul entre rénovation et cession.

Aller plus loin avec la rénovation énergétique de votre passoire thermique

L’interdiction de louer les passoires thermiques classées G est effective depuis le 1er janvier 2025, et celle des logements F suivra en 2028. Ces échéances ne sont pas symboliques : elles entraînent des conséquences juridiques, financières et patrimoniales concrètes pour les propriétaires bailleurs.

Anticiper en engageant des travaux de rénovation énergétique, en mobilisant les aides disponibles et en s’appuyant sur un professionnel certifié est la voie la plus sécurisante pour préserver la rentabilité locative de votre patrimoine. Astier Entreprise, expert local certifié RGE dans le Var et les Alpes-Maritimes, est à votre disposition pour vous accompagner dans cette démarche, de l’audit à l’installation, dossier d’aides inclus.

FAQ : questions fréquentes sur les passoires thermiques et la location

Mon locataire actuel est en place depuis 2023 dans mon logement classé G. Dois-je le faire partir ?

Non, vous n’avez pas à mettre fin au bail en cours. L’interdiction concerne la signature de nouveaux baux, les renouvellements et les reconductions tacites à compter du 1er janvier 2025. Votre locataire actuel peut rester en place, mais votre logement doit être rénové avant tout renouvellement ou toute nouvelle mise en location.

Le gel des loyers s’applique-t-il aussi aux locations saisonnières ?

Le gel des loyers instauré par la loi Climat et Résilience concerne les baux de résidence principale soumis à la loi du 6 juillet 1989. Les locations saisonnières et les meublés de tourisme relèvent d’un régime différent, mais les interdictions de mise en location liées au DPE s’appliquent également aux logements meublés à usage de résidence principale.

Quelle est la différence entre le Parcours Accompagné et le Parcours par Geste de MaPrimeRénov’ ?

Le Parcours par Geste finance des travaux isolés, comme l’installation d’une pompe à chaleur ou l’isolation des combles, sans obligation de gain de classes DPE. Le Parcours Accompagné cible les rénovations globales visant un gain d’au moins deux classes, avec des taux d’aide plus élevés et l’obligation de faire appel à un Mon Accompagnateur Rénov’. Pour une passoire thermique classée F ou G, le Parcours Accompagné est généralement le plus avantageux financièrement.

Mon logement est classé F mais je n’ai pas les moyens de financer les travaux. Que puis-je faire avant 2028 ?

Plusieurs options existent pour limiter l’avance de trésorerie. L’éco-prêt à taux zéro (éco-PTZ) permet de financer jusqu’à 50 000 euros de travaux sans intérêts. Certains organismes proposent également des avances sur les primes CEE et MaPrimeRénov’, ce qui réduit le reste à charge immédiat. Astier Entreprise gère ce type de montage financier et peut vous présenter les solutions adaptées à votre situation dès le premier rendez-vous.

Un logement classé E sera-t-il vraiment interdit à la location en 2034 ?

C’est ce que prévoit le calendrier actuel de la loi Climat et Résilience. Cependant, cette échéance concerne des logements dont la consommation est comprise entre 251 et 330 kWh/m²/an, ce qui représente une part importante du parc existant. Des ajustements législatifs sont possibles d’ici 2034, mais il est prudent de ne pas compter sur un report et d’engager une trajectoire de rénovation progressive dès maintenant.

L’essentiel à retenir pour votre logement classé F ou G

Les nouvelles règles issues de la loi Climat et Résilience rendent progressivement impossible la location des logements classés G dès 2025, F en 2028 puis E en 2034. En tant que propriétaire bailleur, anticiper ces échéances en réalisant un audit énergétique, en planifiant les travaux et en mobilisant les aides disponibles vous permet de préserver à la fois la valeur de votre bien et sa rentabilité locative.

Que vous choisissiez de rénover ou de vendre, l’accompagnement par un professionnel certifié, capable de chiffrer précisément les scénarios de travaux et les financements possibles, reste la meilleure façon de décider sereinement de l’avenir de votre passoire thermique.